Congé pour vente d'un logement loué : délais, droit de préemption et recours du locataire
Pour vendre un logement libre de tout occupant, le propriétaire doit délivrer un congé pour vente à son locataire, uniquement pour l'échéance du bail et avec un préavis de six mois en location vide ou trois mois en meublé. En location vide, ce congé vaut offre de vente : le locataire devient prioritaire pour acheter au prix proposé. Les règles, fixées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, sont strictes et leur non-respect rend le congé nul.
Sommaire de l’article
Vendre occupé ou vendre libre : le choix de départ
Un propriétaire bailleur qui veut vendre a deux options, et elles n’obéissent pas aux mêmes règles.
Vendre avec ou sans le locataire
Vendre le logement occupé
- possible à tout moment, même en cours de bail
- aucune formalité envers le locataire, qui reste dans les lieux
- l’acheteur reprend le bail aux mêmes conditions
- intéresse surtout les investisseurs, qui touchent un loyer immédiat
- prix de vente souvent inférieur à celui d’un logement libre
Vendre le logement libre
- attire aussi les acheteurs qui veulent habiter le bien
- nécessite un congé pour vente délivré à l’échéance du bail
- préavis long et formalisme strict
- le locataire bénéficie d’un droit de préemption en location vide
- vente effective parfois plus d’un an après la décision de vendre
La décote d’un logement vendu occupé varie beaucoup selon le marché local, la durée restante du bail et le niveau du loyer. Elle est souvent évoquée dans une fourchette de 10 à 20 %, mais elle peut être faible dans une ville étudiante où les investisseurs dominent. Un notaire ou un agent immobilier du secteur donnera une estimation plus fiable qu’une moyenne nationale.
Les délais à respecter selon le type de bail
Le congé ne peut jamais prendre effet en cours de bail. Il vise obligatoirement la date d’échéance du contrat, qui dépend de sa durée.
| Type de bail | Durée du bail | Préavis du bailleur | Droit de préemption |
|---|---|---|---|
| Location vide, bailleur personne physique ou SCI familiale | 3 ans | 6 mois avant l’échéance | oui |
| Location vide, bailleur personne morale | 6 ans | 6 mois avant l’échéance | oui |
| Location meublée | 1 an | 3 mois avant l’échéance | non |
| Bail étudiant meublé | 9 mois | pas de congé nécessaire, le bail prend fin seul | non |
Le délai se calcule à partir du jour où le locataire reçoit le congé, et non de la date d’envoi. Un congé reçu cinq mois et vingt-neuf jours avant l’échéance est tardif : il ne vaut pas pour cette échéance, et le bail se reconduit pour une nouvelle période complète.
Cas du logement acheté occupé. Si le propriétaire a lui-même acquis le logement avec son locataire en place, la loi le freine : lorsque l’échéance du bail tombe moins de trois ans après l’achat, le congé pour vente ne peut être donné que pour la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail. Cette règle vise à empêcher l’achat de logements occupés dans le seul but d’en évincer les locataires pour les revendre libres.
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Le contenu obligatoire du congé
Un congé pour vente ne se résume pas à une lettre annonçant la fin du bail. En location vide, il doit comporter plusieurs éléments, sous peine de nullité.
Rédiger un congé pour vente valable
- Indiquer le motif. Mentionner explicitement que le congé est donné en vue de vendre le logement.
- Fixer le prix et les conditions. Le congé vaut offre de vente : il précise le prix demandé et les conditions de la vente, par exemple la répartition des frais ou la date de disponibilité.
- Décrire le bien vendu. Préciser ce qui est inclus, notamment une cave ou un parking loués avec le logement.
- Reproduire le texte de loi. Les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui expliquent au locataire ses droits, doivent figurer dans le congé.
- Joindre la notice d’information. Une notice officielle rappelant les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire accompagne obligatoirement le congé.
- Choisir un mode de délivrance traçable. Lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
En cas de pluralité de locataires, notamment un couple cotitulaire du bail, le congé doit être adressé à chacun d’eux. Un congé envoyé à un seul des deux peut être contesté par l’autre.
Le droit de préemption du locataire
C’est la particularité du congé pour vente en location vide : le locataire est prioritaire pour acheter.
Le premier délai : deux mois pour accepter. L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Le locataire qui souhaite acheter répond par écrit au bailleur. Il n’est pas obligé d’accepter le prix : il peut tenter de négocier, mais une contre-proposition ne vaut pas acceptation et ne le protège pas.
Le second délai : deux ou quatre mois pour signer. Une fois l’offre acceptée, le locataire dispose de deux mois pour conclure la vente. Ce délai passe à quatre mois s’il indique dans sa réponse qu’il recourt à un prêt immobilier. Pendant cette période, le bail est prolongé jusqu’à la signature. Si la vente n’est pas signée dans ce délai, l’acceptation devient caduque et le locataire perd tout droit d’occupation.
Le droit de préemption subsidiaire. Si le locataire n’a pas accepté l’offre et que le propriétaire trouve ensuite un acheteur à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, même s’il a déjà quitté le logement. Celui-ci a alors un mois pour accepter. Une vente conclue en ignorant cette obligation encourt la nullité.
Les locataires protégés
Certaines situations limitent la possibilité de donner congé. La principale concerne les locataires âgés aux revenus modestes.
Le bailleur ne peut pas délivrer un congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond d’attribution des logements sociaux sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans une zone géographique proche. La même protection s’applique lorsque le locataire héberge à sa charge une personne de plus de 65 ans répondant à ces conditions de ressources.
L’âge et les ressources s’apprécient à la date d’échéance du bail. La protection tombe lorsque le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond. En cas de doute sur les conditions applicables à une situation précise, l’ADIL du département ou un avocat en droit immobilier est le bon interlocuteur.
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Pendant le préavis : loyer, visites et départ anticipé
Le congé ne met pas fin au bail du jour au lendemain. Jusqu’à l’échéance, le contrat continue de produire ses effets, avec quelques aménagements.
- Le loyer reste dû, mais seulement pour la période réellement occupée : le locataire qui a reçu un congé de son bailleur peut partir avant la fin du préavis sans payer les mois restants.
- Les visites en vue de la vente peuvent être organisées si le bail le prévoit, dans la limite de deux heures par jour ouvrable, et jamais les jours fériés.
- L’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie suivent les règles ordinaires. Le détail des retenues possibles figure dans notre guide sur le dépôt de garantie et ses délais de restitution.
À l’échéance, un locataire qui n’a ni accepté l’offre ni quitté les lieux devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur ne peut pas pour autant changer les serrures : seule une procédure d’expulsion devant le juge permet de récupérer le logement, avec le respect de la trêve hivernale.
Congé frauduleux : sanctions et recours
Le congé pour vente est parfois utilisé à tort pour se séparer d’un locataire, augmenter le loyer à la relocation ou contourner l’encadrement des loyers. La loi le sanctionne.
Les signes qui doivent alerter : aucune annonce de vente visible dans les mois qui suivent, un logement remis en location peu après le départ, un prix sans rapport avec le marché. Le locataire évincé peut alors saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’annulation du congé, s’il est encore dans les lieux, ou des dommages et intérêts couvrant notamment ses frais de déménagement et la hausse de loyer subie.
Le propriétaire de bonne foi a intérêt à conserver les preuves de sa démarche : mandat de vente, annonces, compte rendu des visites. Une fois l’acheteur trouvé, la répartition de la taxe foncière l’année de la vente se règle ensuite chez le notaire.
Questions fréquentes
